Cumperi apartament în construcție? Dezvoltatorul e obligat prin lege să treacă promisiunea în Cartea Funciară

Un cumpărător de apartament povestea recent, într-o postare online, un scenariu tot mai frecvent semnalat pe piața imobiliară: dezvoltatorul a refuzat să înscrie promisiunea de vânzare-cumpărare în Cartea Funciară, invocând în schimb o declarație pe propria răspundere prin care se angaja să respecte „Legea Nordis”. Banca, juristul și notara consultați de cumpărător au fost, toți, de aceeași părere, antecontractul conținea clauze abuzive, iar în astfel de condiții, un credit ipotecar nu putea fi aprobat. Întrebarea rămasă este simplă, dar cu miză mare pentru oricine cumpără o locuință aflată în construcție: este notarea în Cartea Funciară obligatorie, indiferent de ce invocă dezvoltatorul în antecontract?

Ce spune „Legea Nordis”

Legea nr. 207/2025, cunoscută în spațiul public drept „Legea Nordis”, a intrat în vigoare pe 11 decembrie 2025, fiind adoptată în urma scandalului „Nordis”, compania de dezvoltare imobiliară acuzată de o schemă amplă de fraudă legată de ansamblul rezidențial și hotelier Nordis Mamaia. Legea a introdus cea mai amplă reformă din ultimii ani în materia antecontractelor imobiliare, cu scopul declarat de a crește siguranța juridică a cumpărătorilor de locuințe aflate în faza de proiect.

Notarea în Cartea Funciară nu este opțională, este condiție de valabilitate

Aici stă răspunsul direct la întrebarea din spatele acestui articol: potrivit legii, promisiunile de vânzare, promisiunile de cumpărare sau promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare, având ca obiect unități individuale dintr-un condominiu viitor sau locuințe individuale viitoare, se încheie exclusiv în formă autentică, adică la notar, nu printr-un simplu înscris sub semnătură privată. Notarul public are, la rândul lui, obligația legală de a solicita notarea promisiunii de vânzare-cumpărare în Cartea Funciară, fie chiar în ziua întocmirii actului, fie cel târziu în ziua lucrătoare următoare.

Practic, notarea în Cartea Funciară nu este un pas facultativ, negociabil sau înlocuibil printr-o altă formă de garanție, ci o condiție prealabilă pentru validitatea actului. O declarație pe propria răspundere a dezvoltatorului, oricât ar invoca articolul 207 din Codul penal, care sancționează înșelăciunea, nu are aceeași forță juridică și nu produce efectul de opozabilitate față de terți pe care îl are notarea în Cartea Funciară. Diferența este esențială: opozabilitatea înseamnă, în esență, că dreptul cumpărătorului este recunoscut și protejat inclusiv față de alți creditori sau cumpărători ai aceleiași unități, într-un eventual scenariu de insolvență sau faliment al dezvoltatorului, exact tipul de scenariu pe care legea a fost gândită să îl prevină, după cazul Nordis.

De ce contează asta pentru un credit ipotecar

Reacția băncii, a juristului și a notarei consultate de cumpărătorul din postarea online nu este întâmplătoare. O promisiune de vânzare-cumpărare neînscrisă corect în Cartea Funciară nu oferă garanția juridică pe care instituțiile financiare o cer înainte de a aproba o finanțare ipotecară, practic, banca nu are cum să fie sigură că dreptul cumpărătorului asupra viitoarei locuințe este protejat față de eventuali alți creditori ai dezvoltatorului. De aceea, o promisiune care înlocuiește notarea obligatorie cu o simplă declarație pe propria răspundere este frecvent considerată, de instituțiile bancare, ca fiind construită pe clauze dezechilibrate și, în consecință, un motiv întemeiat de refuz al creditării.

Condițiile suplimentare impuse dezvoltatorilor

Legea nu se oprește la obligația de notare a promisiunii. Ea introduce un set de condiții cumulative pe care dezvoltatorul trebuie să le îndeplinească înainte de a putea, măcar, promite vânzarea unei unități viitoare:

• notarea autorizației de construire în Cartea Funciară;
• realizarea operațiunii de preapartamentare, pentru proiectele de tip condominiu (adică stabilirea numărului de apartamente și a suprafețelor acestora încă din faza de proiect);
• deschiderea cărților funciare individuale pentru fiecare unitate viitoare, conform Legii cadastrului.

Doar după îndeplinirea acestor pași, promisiunea de vânzare poate fi semnată și doar în formă autentică, la notar. Practic, dezvoltatorii nu mai pot vinde „doar pe proiect”, fără nicio garanție juridică minimă că dezvoltarea este autorizată și înregistrată corespunzător.

Legea a introdus și alte protecții relevante: convențiile de rezervare, actele prin care un potențial cumpărător „rezervă” o unitate înainte de semnarea promisiunii, sunt limitate la maximum 60 de zile și la maximum 5% din preț, orice sumă suplimentară percepută cu acest titlu fiind, de altfel, sancționabilă. Utilizarea avansurilor plătite de cumpărători în alte scopuri decât dezvoltarea propriu-zisă a proiectului atrage o amendă de până la 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.

O nuanță importantă: calendarul de aplicare

Nu toate prevederile Legii Nordis au intrat în vigoare simultan. Obligația de notare a autorizației de construire și de înscriere a promisiunii în Cartea Funciară este activă încă de la 11 decembrie 2025. În schimb, procedura de preapartamentare și deschiderea cărților funciare individuale pentru unitățile viitoare au devenit obligatorii abia din 8 martie 2026, amânarea fiind decisă pentru a permite autorităților să își adapteze sistemele informatice.

Această diferență de calendar explică, cel puțin parțial, unele dintre confuziile și rezistențele întâlnite pe teren: pentru proiectele aflate deja în derulare la momentul intrării în vigoare a legii, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) a clarificat, printr-o decizie din 10 decembrie 2025, că este obligatorie depunerea unei declarații autentice pe propria răspundere din partea dezvoltatorului, tocmai pentru a permite înregistrarea sau actualizarea informațiilor privind promisiunile de vânzare-cumpărare încheiate înainte de intrarea în vigoare a legii, o procedură tranzitorie, nu o alternativă permanentă la notarea propriu-zisă a promisiunii în Cartea Funciară.

Pentru promisiunile noi, încheiate după intrarea în vigoare a legii, obligația de notare rămâne însă fermă și nu poate fi înlocuită printr-o simplă declarație a dezvoltatorului.

Ce poate face un cumpărător aflat în această situație

Specialiștii din domeniul juridic subliniază că refuzul unui dezvoltator de a respecta obligația de notare a promisiunii în Cartea Funciară este un semnal de alarmă serios, mai ales în contextul în care legea a fost creată tocmai pentru a preveni situații similare celei din scandalul Nordis. Un cumpărător aflat într-o astfel de situație poate:

• solicita, în scris, dezvoltatorului să respecte procedura legală de notare a promisiunii;
• consulta un avocat specializat în drept imobiliar, pentru o evaluare independentă a clauzelor din antecontract;
• verifica direct, prin extras de Carte Funciară, dacă autorizația de construire a fost notată și dacă există, sau nu, alte sarcini sau promisiuni concurente asupra aceleiași unități;
• refuza semnarea unui antecontract care nu respectă condițiile impuse de Legea nr. 207/2025, mai ales atunci când banca finanțatoare a semnalat deja clauze problematice.