Ce este uzufructul viager și cum îți protejează locuința după ce o treci pe numele copiilor

Practic, părintele poate transmite copiilor nuda proprietate, rezervându-și în același timp dreptul de uzufruct viager. Copiii devin astfel proprietari din punct de vedere juridic, însă dreptul lor este grevat de uzufructul existent. Până la stingerea acestuia, titularul uzufructului își păstrează dreptul de a folosi locuința.

Ce este uzufructul viager

Codul civil definește dreptul de uzufruct astfel: „Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa” (Art. 703 Cod civil).

Uzufructul este considerat viager atunci când este constituit pentru durata vieții unei persoane fizice. În cazul unei persoane juridice, durata poate fi de cel mult 30 de ani.

În cazul unei case transmise copiilor, mecanismul este relativ simplu: copilul primește nuda proprietate, iar părintele își rezervă uzufructul viager. Astfel, copilul este deja proprietar asupra nudei proprietăți, nu trebuie să aștepte decesul părintelui pentru a dobândi acest drept. La încetarea uzufructului, dreptul de proprietate se întregește.

Citește și Cum poți să treci casa pe numele copiilor cu cheltuieli cât mai mici. Ce trebuie să știe părinții 

Cum funcționează nuda proprietate

Atunci când proprietatea este dezmembrată prin constituirea unui uzufruct, dreptul de proprietate este împărțit între două componente: nuda proprietate și uzufructul.

Nudul proprietar deține proprietatea, dar nu poate exercita în mod deplin folosința imobilului cât timp uzufructul este în vigoare. De exemplu, dacă un părinte transmite copilului nuda proprietate și își rezervă uzufructul viager, copilul devine proprietar asupra nudei proprietăți chiar din momentul încheierii actului.

Părintele, în schimb, păstrează dreptul de a utiliza locuința și, în condițiile legii și ale actului constitutiv, poate inclusiv să o închirieze și să încaseze veniturile rezultate.

Poate copilul să vândă casa?

Un aspect important este că nudul proprietar poate dispune de dreptul său, însă trebuie să respecte uzufructul existent.

Cu alte cuvinte, copilul poate vinde sau dona nuda proprietate, dar cumpărătorul preia imobilul cu uzufructul deja constituit. Dreptul părintelui nu dispare doar pentru că nuda proprietate a fost transmisă unei alte persoane.

Pentru vânzarea proprietății depline, libere de uzufruct, este însă necesară participarea titularului uzufructului sau, după caz, renunțarea acestuia la drept.

Prin urmare, simplul fapt că locuința a fost trecută pe numele copilului nu înseamnă că acesta poate dispune de ea ignorând dreptul de uzufruct al părintelui.

Ce se întâmplă dacă proprietarul are datorii

Nuda proprietate este un drept patrimonial care poate fi transmis și poate face obiectul unor acte juridice. În situația în care nudul proprietar are datorii și sunt declanșate proceduri de executare, dreptul care îi aparține este nuda proprietate, în timp ce uzufructul rămâne distinct.

Pentru titularul uzufructului, acest lucru este important deoarece dreptul său de folosință nu se confundă cu dreptul de proprietate al copilului.

Uzufructul este înscris în cartea funciară și trebuie respectat de dobânditorul nudei proprietăți.

Citește și Ai moştenit o casă, dar nu ai făcut succesiunea? Iată ce se poate întâmpla

Uzufructuarul poate închiria locuința

Uzufructul nu înseamnă doar dreptul de a locui personal în casă. Uzufructuarul poate, dacă actul constitutiv nu prevede altfel, să închirieze imobilul și să încaseze chiria.

Acest lucru poate fi util, de exemplu, dacă titularul uzufructului se mută temporar într-o altă locuință, într-un centru pentru seniori sau într-o unitate medicală.

Dreptul de a folosi bunul și de a culege fructele acestuia reprezintă una dintre caracteristicile esențiale ale uzufructului.

Cine plătește facturile și cine suportă reparațiile

Uzufructul vine și cu obligații. Persoana care beneficiază de acest drept trebuie să folosească imobilul cu grijă și să îi conserve substanța.

În mod obișnuit, reparațiile de întreținere sunt în sarcina uzufructuarului. Acesta trebuie să suporte cheltuielile legate de folosirea curentă a locuinței și să o întrețină corespunzător.

În schimb, reparațiile mari, care privesc elemente importante ale imobilului și presupun cheltuieli excepționale, revin nudului proprietar, dacă părțile nu stabilesc altfel. Printre exemple se numără consolidarea structurii, reabilitarea unor elemente importante ale construcției, acoperișul sau anumite instalații.

În ceea ce privește impozitul pe proprietate, sursa precizează că obligația fiscală față de autoritate revine proprietarului, inclusiv nudului proprietar, chiar dacă părțile pot conveni între ele cine suportă efectiv suma.

Cum se poate constitui uzufructul viager

Uzufructul poate fi constituit printr-un contract notarial, inclusiv printr-un contract de vânzare cu rezerva dreptului de uzufruct sau printr-un contract de donație.

Poate exista și în baza unui testament, iar în anumite situații poate fi constituit prin efectul legii sau al unei hotărâri judecătorești.

În cazul unui părinte care dorește să transmită casa copilului, una dintre situațiile uzuale este aceea în care părintele transmite nuda proprietate și își rezervă uzufructul viager.

Este important însă de reținut că uzufructul viager nu este același lucru cu un contract de întreținere. Dacă părintele dorește ca persoana care primește imobilul să aibă obligația de a asigura hrană, îngrijire și sprijin pe durata vieții, aceste obligații trebuie stabilite în actul juridic corespunzător.

Cât costă un contract cu uzufruct viager

Pentru autentificarea unui contract de vânzare sau donație cu rezerva uzufructului viager se aplică tarifele notariale prevăzute de normele în vigoare.

Sursa indică faptul că, în cazul transferului proprietății cu rezervarea uzufructului, calculul onorariului se raportează la valoarea nudei proprietăți, fiind luat în calcul procentul de 80% din valoarea bunului pentru baza de calcul menționată în material.

Pentru donațiile între rude și afini până la gradul al III-lea și între soți, materialul precizează că nu se plătește impozitul pe transferul proprietății imobiliare, însă această scutire nu înseamnă că dispar onorariul notarial și taxele de publicitate imobiliară.
În cazul unei vânzări cu rezerva uzufructului, există și obligații fiscale aferente tranzacției imobiliare, în condițiile Codului fiscal.

Citește și Ce se întâmplă cu moștenirea dacă amâni succesiunea: capcanele pe care puțini români le știu

Când încetează uzufructul viager

Cea mai importantă caracteristică a uzufructului viager este că acesta încetează la moartea titularului și nu se transmite moștenitorilor.

Dacă nuda proprietate fusese deja transmisă copilului, la decesul uzufructuarului dreptul de proprietate al copilului se întregește. Pentru acel imobil nu este necesară o nouă succesiune pentru dobândirea dreptului rezultat din stingerea uzufructului, deși succesiunea poate fi necesară pentru celelalte bunuri rămase în patrimoniul defunctului.

Uzufructul se poate stinge și prin expirarea termenului, renunțarea titularului, consolidare, neuz în condițiile prevăzute de lege sau prin hotărâre judecătorească în anumite situații.

Poate fi anulat sau pierdut uzufructul?

Uzufructul nu este un drept absolut în sensul că nu poate înceta niciodată înainte de deces. Legea prevede mai multe situații în care acesta se poate stinge.

De exemplu, nudul proprietar poate solicita instanței încetarea uzufructului dacă beneficiarul abuzează de folosința bunului, îl deteriorează sau îl lasă să se degradeze. În anumite situații, instanța poate dispune alte măsuri prevăzute de lege.

De asemenea, uzufructuarul poate renunța la drept. Pentru un imobil, renunțarea se face prin declarație autentică, astfel încât modificarea să poată fi înscrisă în cartea funciară.

De ce este important actul notarial

Uzufructul viager este, în esență, o modalitate prin care o persoană poate transmite proprietatea, dar își păstrează folosința bunului.

Pentru părinții care vor să treacă locuința pe numele copiilor, diferența dintre simpla donație și o donație sau vânzare cu rezervarea uzufructului poate fi esențială. În primul caz, părintele trebuie să analizeze exact ce drepturi își păstrează, în timp ce prin rezervarea uzufructului se creează un drept real distinct asupra imobilului.

Un alt element important este redactarea actului. Drepturile și obligațiile părților, modul de suportare a anumitor cheltuieli și eventualele limite ale exercitării dreptului trebuie analizate și stabilite corespunzător.

Uzufructul viager, pe scurt

Pentru cineva care își transferă casa copilului și vrea să rămână protejat pe durata vieții, mecanismul este următorul: copilul primește nuda proprietate, iar părintele păstrează uzufructul viager.

Părintele își păstrează dreptul de folosință asupra locuinței, iar copilul devine proprietar al nudei proprietăți. Copilul poate dispune de nuda proprietate, însă dreptul de uzufruct trebuie respectat.

La decesul uzufructuarului, uzufructul se stinge, iar nuda proprietate se întregește în proprietate deplină. Astfel, pentru aceeași casă, nu mai este nevoie de o nouă transmitere a proprietății către copil, deoarece acesta deținea deja nuda proprietate.

Pentru că efectele juridice și fiscale diferă în funcție de tipul actului, valoarea imobilului și situația concretă a familiei, alegerea între donație, vânzare, uzufruct sau contract de întreținere trebuie analizată împreună cu notarul înainte de semnarea documentelor, potrivit Notariat Professio.