Cum verifici dacă ai casa intabulată și ce faci dacă nu e. Pașii pe care trebuie să îi urmeze proprietarii

Cum afli dacă ai casa intabulată

Verificarea situației cadastrale a unei proprietăți este importantă mai ales înainte de vânzarea locuinței, contractarea unui credit ipotecar sau dezbaterea unei moșteniri. Problemele pot rămâne neobservate ani întregi și pot ieși la iveală abia când proprietarul are nevoie să încheie o tranzacție.

Există mai multe modalități prin care poți verifica dacă locuința este înregistrată în sistemul de cadastru și publicitate imobiliară: online, prin serviciile Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), la oficiul teritorial de cadastru (OCPI) sau cu ajutorul unui notar ori al unui inginer cadastrist autorizat.

Primul lucru pe care trebuie să îl știi este că un imobil poate avea cadastru fără ca dreptul de proprietate să fie intabulat corect pe numele actualului proprietar. De aceea, verificarea trebuie să urmărească atât identificarea imobilului, cât și situația juridică a acestuia.

Pasul 1. Verifică dacă imobilul are număr cadastral

Poți începe verificarea accesând geoportalul ANCPI, la adresa geoportal.ancpi.ro. Pe hartă, caută localitatea în care se află proprietatea și apropie imaginea până când sunt vizibile parcelele.

Dacă terenul apare delimitat și sunt afișate informații cadastrale, poți identifica numărul cadastral asociat imobilului. Acesta este un prim indiciu că proprietatea figurează în evidențele cadastrale.

Dacă parcela nu apare pe hartă, nu înseamnă automat că imobilul nu are cadastru. Pot exista date incomplete, diferențe de adresă sau înregistrări care nu sunt disponibile integral în sistemul digital. Într-o asemenea situație, verificarea trebuie continuată prin intermediul OCPI sau al unui specialist autorizat.

Este important de reținut că geoportalul are rolul de a ajuta la identificarea imobilului, dar nu înlocuiește documentele oficiale care confirmă situația juridică a proprietății.

Pasul 2. Solicită un extras de Carte Funciară

Pentru a verifica dacă ești înscris ca proprietar, trebuie să consulți un extras de Carte Funciară pentru informare. Documentul poate fi solicitat prin serviciile online ale ANCPI sau de la oficiul teritorial de cadastru de care aparține imobilul.

Dacă ai deja numărul cadastral sau numărul de Carte Funciară, identificarea proprietății este, de regulă, mai simplă. În anumite situații, poate fi necesar ajutorul unui notar sau al unui cadastrist pentru identificarea corectă a imobilului.

După obținerea extrasului, verifică atent cele trei părți ale documentului.

• Partea A – descrierea imobilului cuprinde date despre proprietate, precum numărul cadastral, suprafața înscrisă, categoria de folosință și construcțiile înregistrate.
• Partea B – proprietarii arată drepturile de proprietate înscrise în Cartea Funciară. Verifică dacă numele tău este trecut corect și dacă dreptul de proprietate corespunde actelor pe care le deții.
• Partea C – sarcinile conține informații despre eventualele ipoteci, servituți, interdicții sau notări privind litigii și alte drepturi ori obligații înscrise asupra imobilului.

Dacă la secțiunea privind proprietarul apare numele unei rude decedate, al fostului proprietar sau al altei persoane, situația trebuie clarificată. În cazul unei moșteniri, de exemplu, poate fi necesară finalizarea procedurii succesorale și înscrierea drepturilor moștenitorilor.

Ce faci dacă ai cadastru, dar casa nu este intabulată

Dacă imobilul nu figurează în Cartea Funciară sau dreptul de proprietate nu este înscris corespunzător, următorul pas este verificarea actelor existente și stabilirea procedurii necesare pentru înscriere.

În primul rând, adună documentele care dovedesc dreptul de proprietate. Acestea pot include contractul de vânzare-cumpărare, certificatul de moștenitor, titlul de proprietate sau o hotărâre judecătorească, după caz.

Apoi, contactează un inginer cadastrist autorizat. Acesta poate verifica situația tehnică a imobilului, poate efectua măsurătorile necesare și poate întocmi documentația cadastrală pentru depunerea dosarului.

În funcție de istoricul proprietății și de situația construcției, pot fi necesare documente suplimentare, certificate, autorizații sau expertize tehnice. Pentru casele vechi, construite fără autorizație ori modificate de-a lungul timpului, procedura depinde de actele existente și de reglementările aplicabile. Nu există o soluție identică pentru toate imobilele.

Documentația se depune la OCPI competent, în vederea înregistrării cadastrale și a înscrierii dreptului de proprietate, după caz. Dacă lipsesc actele de proprietate, există suprapuneri cu parcelele vecinilor sau sunt necesare demersuri în instanță, este recomandată consultarea unui avocat specializat.

Ce se întâmplă dacă suprafața casei nu corespunde cu cea din acte

O altă problemă frecventă este diferența dintre situația reală a proprietății și informațiile înregistrate în documente.

De exemplu, proprietarul poate avea o casă extinsă, o mansardă, un garaj sau o anexă care nu apare în evidențele cadastrale. În alte cazuri, suprafața terenului măsurată în prezent nu coincide cu cea menționată în actele vechi.

Aceste diferențe trebuie verificate înainte de vânzarea imobilului sau de solicitarea unui credit ipotecar. În funcție de situație, poate fi necesară actualizarea documentației cadastrale și înscrierea construcțiilor ori a modificărilor realizate.

Trebuie verificate și limitele terenului. Dacă gardul existent nu corespunde cu delimitarea din planul cadastral, pot apărea neînțelegeri cu vecinii sau litigii privind hotarul proprietății.

Simpla existență a unui număr cadastral nu înseamnă că toate datele sunt actualizate. Documentele trebuie comparate cu situația reală din teren.

Citește și Legea care ajută vecinii să-ți fure casa și terenul

Cum verifici dacă proprietatea este în regulă înainte de a o vinde

Înainte de a pune casa la vânzare, de a o ipoteca sau de a începe procedurile de moștenire, este recomandat să verifici următoarele aspecte:

• Terenul și construcția sunt identificate în evidențele cadastrale.
• Există un extras de Carte Funciară care reflectă situația actuală.
• Dreptul de proprietate este înscris pe numele persoanei care deține imobilul.
• Suprafața și descrierea proprietății corespund cu situația din teren.
• Casa, anexele și eventualele extinderi sunt înregistrate corespunzător.
• Limitele terenului sunt concordante cu documentația cadastrală.
• Eventualele ipoteci, interdicții, servituți sau litigii sunt cunoscute și clarificate, după caz.

Dacă toate aceste elemente sunt în regulă, este posibil să nu fie necesare lucrări cadastrale suplimentare. Totuși, documentele trebuie analizate în raport cu scopul concret al verificării și cu cerințele procedurii pe care urmează să o parcurgi.

Cât costă intabularea unei case

Costul intabulării nu este identic pentru toate proprietățile. Acesta poate depinde de documentația existentă, de suprafața și complexitatea imobilului, de necesitatea efectuării măsurătorilor și de tarifele aplicabile serviciilor solicitate.

În buget trebuie luate în calcul, după caz, serviciile inginerului cadastrist, tarifele OCPI și eventualele costuri notariale sau juridice. Dacă sunt necesare expertize, actualizări cadastrale ori proceduri suplimentare pentru clarificarea dreptului de proprietate, cheltuielile pot crește.

Pentru o estimare realistă, cere unui cadastrist autorizat să analizeze actele pe care le ai și să îți comunice ce lucrări sunt necesare. Verifică separat tarifele oficiale ANCPI aplicabile serviciului solicitat, deoarece acestea pot varia în funcție de operațiune.

De ce nu trebuie să amâni verificarea actelor casei

O proprietate cu probleme cadastrale sau cu dreptul de proprietate neactualizat poate crea dificultăți exact în momentul în care ai nevoie să o vinzi, să o folosești drept garanție pentru un împrumut sau să o transmiți moștenitorilor.

Verificarea online este un prim pas util, dar nu înlocuiește analiza extrasului de Carte Funciară și a actelor de proprietate. Dacă imobilul nu apare în evidențele digitale sau dacă datele sunt contradictorii, solicită lămuriri de la OCPI și, în funcție de situație, de la un cadastrist, notar sau avocat.

Citește și Cum poți să treci casa pe numele copiilor cu cheltuieli cât mai mici. Ce trebuie să știe părinții