Drepturile chiriașului în România: Poate proprietarul să te dea afară de pe o zi pe alta?

„Proprietarul poate să mă dea afară oricând vrea.” Este, probabil, una dintre cele mai răspândite idei greșite din rândul chiriașilor din România. În realitate, legea românească este destul de protectoare cu chiriașii care își respectă obligațiile contractuale, iar proprietarul nu poate acționa după bunul plac, oricât de mult și-ar dori acest lucru.

Contract înregistrat vs. contract neînregistrat

Prima distincție importantă este cea dintre un contract de închiriere înregistrat la ANAF (sau autentificat la notar) și unul semnat doar între cele două părți, fără nicio formalitate suplimentară.

Diferența nu este doar birocratică, ci are consecințe juridice directe: dacă un contract este înregistrat la ANAF sau autentificat notarial, acesta poate constitui, în anumite condiții, titlu executoriu, ceea ce înseamnă că proprietarul poate trece direct la executare silită prin executor judecătoresc, fără să mai fie nevoit să obțină, în prealabil, o hotărâre judecătorească separată pentru evacuare. În lipsa acestei înregistrări, proprietarul trebuie să parcurgă întreaga procedură prin instanță, un proces mai lung și mai costisitor pentru el.

Pentru chiriaș, un contract înregistrat oferă, de asemenea, protecție suplimentară: existența unui document oficial, cu dată certă și clauze clare, este dovada principală în orice eventual conflict cu proprietarul.

Termenul de preaviz, regula de bază

Contrar percepției populare, proprietarul nu poate cere unui chiriaș să plece „de pe o zi pe alta”, chiar dacă are un motiv legitim.

Pentru contractele pe durată nedeterminată, legea prevede că oricare dintre părți, chiriaș sau proprietar, poate denunța unilateral contractul, dar doar cu respectarea unui termen de preaviz de minimum 60 de zile, sau a termenului stabilit expres în contract, dacă acesta este mai lung.

Pentru contractele pe durată determinată, proprietarul nu poate, de regulă, să înceteze contractul înainte de termen, decât dacă acest drept a fost prevăzut explicit în contract, tot cu respectarea unui preaviz de minimum 60 de zile. Chiriașul, în schimb, poate denunța și el un contract pe durată determinată, cu același termen de preaviz.

Concluzia practică: dacă proprietarul dorește să încheie relația contractuală, este obligat să transmită o notificare scrisă, cu suficient timp înainte, nu doar să anunțe verbal, într-o zi, că locuința trebuie eliberată imediat.

Schimbarea yalei, o practică ilegală

Una dintre cele mai frecvente și mai grave abateri întâlnite în relația proprietar-chiriaș este schimbarea încuietorii, ca metodă de „convingere” a chiriașului să plece mai repede.

Această practică este ilegală. Din momentul semnării contractului, proprietarul îi predă chiriașului posesia fizică a locuinței, practic, controlul asupra spațiului, deși dreptul de proprietate rămâne, evident, al său. Schimbarea yalei fără acordul chiriașului, la fel ca oprirea intenționată a apei sau a curentului electric pentru a-l forța să plece, poate constitui, din punct de vedere legal, tulburare de posesie și poate atrage răspundere atât civilă, cât și, în anumite situații, penală pentru proprietar.

Intrarea proprietarului în locuință

Faptul că locuința este, în acte, proprietatea lui nu îi dă dreptul proprietarului să intre oricând dorește, fără înștiințare prealabilă.

Codul civil garantează chiriașului dreptul la folosința liniștită a locuinței pe toată durata contractului. Proprietarul poate vizita imobilul, pentru verificări, reparații sau alte motive justificate, dar doar în condițiile stabilite prin contract, la intervale rezonabile și, întotdeauna, cu un preaviz comunicat din timp chiriașului. O vizită-surpriză, fără înștiințare, sau intrarea în locuință în absența chiriașului, fără acordul acestuia, încalcă acest drept.

Neplata chiriei: ce se întâmplă atunci

Aici lucrurile sunt puțin diferite față de percepția populară: neplata chiriei este, într-adevăr, unul dintre cele mai solide motive pentru care un proprietar poate cere evacuarea, însă tot printr-o procedură legală, nu direct și fără avertisment.

Legea nu impune un număr minim obligatoriu de luni de restanță pentru ca proprietarul să poată acționa, practic, după una sau două luni de neplată, proprietarul poate declanșa procedura, mai ales dacă în contract există o clauză de tip „pact comisoriu” (o clauză care prevede exact în ce condiții contractul se consideră reziliat automat, în caz de neplată). Chiar și așa, primul pas rămâne, de regulă, o notificare scrisă, transmisă chiriașului, urmată, dacă situația nu se rezolvă, de acțiune în instanță sau, în cazul contractelor înregistrate, de procedura de executare silită.

Garanția: la ce ai dreptul

Garanția plătită la începutul contractului, de regulă, echivalentul uneia sau mai multor chirii lunare, nu este un venit suplimentar pentru proprietar, ci o sumă care trebuie returnată chiriașului la finalul contractului, după verificarea stării locuinței.

Proprietarul poate reține din garanție doar sume justificate, de exemplu, pentru reparații ale unor defecțiuni cauzate de chiriaș, care depășesc uzura normală a locuinței, sau pentru datorii neachitate la utilități. Uzura normală (zugrăveala ușor decolorată în timp, urmele firești de folosință) nu poate fi motiv de reținere a garanției. În cazul unui conflict privind restituirea garanției, chiriașul poate solicita clarificări în scris și, dacă este necesar, se poate adresa instanței.

Evacuarea legală, singura cale valabilă

Poate cel mai important lucru de reținut: evacuarea unui chiriaș, indiferent de motiv, nu poate avea loc decât printr-o procedură legală clară, niciodată prin acțiune unilaterală a proprietarului.

Pașii, în linii mari, sunt următorii:

• Notificarea scrisă — proprietarul trebuie să transmită chiriașului o înștiințare oficială, de regulă prin executor judecătoresc, prin care îi solicită eliberarea locuinței, cu respectarea unui termen de preaviz.
• Acțiunea în instanță — dacă chiriașul nu eliberează locuința în termenul acordat, proprietarul se poate adresa judecătoriei în raza căreia se află imobilul, printr-o acțiune în evacuare, eventual cumulată cu o acțiune în reziliere a contractului.
• Executarea silită — doar după obținerea unei hotărâri judecătorești definitive (sau, în cazul contractelor înregistrate la ANAF ori autentificate notarial, direct în baza acestora, ca titlu executoriu), evacuarea poate fi pusă în practică, tot prin intermediul unui executor judecătoresc, nu de proprietar personal.

Evacuarea „pe cont propriu”, schimbarea yalei, scoaterea forțată a bunurilor chiriașului pe palier sau oprirea utilităților este ilegală, indiferent de motivele proprietarului, oricât de întemeiate ar părea acestea. Un proprietar care recurge la astfel de metode riscă să fie el însuși cel tras la răspundere, inclusiv penal, pentru tulburare de posesie sau violare de domiciliu.

Ce poate face un chiriaș care se confruntă cu abuzuri

Dacă un chiriaș se confruntă cu oricare dintre situațiile descrise mai sus, intrare neanunțată, amenințări cu schimbarea yalei, oprirea utilităților sau presiuni pentru a elibera locuința fără preaviz, pașii recomandați sunt:

• transmiterea unei notificări scrise proprietarului, care să menționeze explicit prevederile legale încălcate;
• sesizarea Poliției, în cazurile grave, urgente, care implică violare de domiciliu sau alte fapte cu potențial caracter penal;
• adresarea către instanța judecătorească, pentru situațiile care necesită o soluție legală formală.

Este important de reținut că Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor (ANPC) intervine în astfel de conflicte doar atunci când proprietarul este o firmă, nu o persoană fizică obișnuită care închiriază un singur imobil.

Citește și: Contractul de închiriere explicat pe înțelesul tuturor