După câte luni de restanță te poate da asociația în judecată și cum se calculează penalitățile

Ce presupune întreținerea la bloc

Întreținerea reprezintă contribuția fiecărui proprietar la cheltuielile comune ale imobilului: energia electrică de pe holuri, funcționarea liftului, apa menajeră, încălzirea centralizată și, ocazional, fondurile pentru reparații majore. Calculul se poate face în două moduri: prin sistemul paușal, care împarte cheltuielile în funcție de suprafața locuinței sau numărul de persoane, ori prin măsurarea individuală, când fiecare apartament plătește strict cât a consumat, la care se adaugă partea din cheltuielile comune.

De regulă, lista de plată este afișată lunar la avizier, iar termenul de achitare este de 20 de zile de la afișare. Depășirea acestui interval înseamnă intrarea automată în zona de restanță.

Cum se calculează penalitățile de întârziere

Legea prevede o perioadă de grație de 30 de zile calendaristice de la scadență, timp în care nu se aplică nicio penalizare. Abia din a 31-a zi de întârziere începe să curgă penalitatea, al cărei procent maxim este de 0,2% pe zi din suma restantă. Adunarea generală a proprietarilor poate stabili un procent mai mic sau o perioadă de grație mai lungă, dar nu poate depăși pragul legal.

Pentru o datorie de 10.000 de lei, penalizarea zilnică ajunge la 20 de lei. Legea impune însă un plafon clar: valoarea totală a penalităților nu poate depăși niciodată suma principală datorată. Practic, o datorie de 10.000 de lei nu poate genera o obligație totală mai mare de 20.000 de lei, indiferent cât de mult se prelungește întârzierea. În cazul restanței de 10.000 de lei, plafonul se atinge după 500 de zile de neplată.

Citește și Reguli noi pentru datornici: Cum se calculează suma protejată de executare silită

Ce riști dacă nu plătești întreținerea

Pe lângă penalități, neplata prelungită poate duce la restricționarea accesului la facilități comune, notificări repetate din partea administratorului și, în unele cazuri, afișarea publică a datornicilor pe listele asociației — o practică ce generează frecvent tensiuni cu vecinii. Asociația nu poate întrerupe direct furnizarea apei, căldurii sau curentului electric către un apartament individual, întrucât aceste servicii depind de contracte separate cu furnizorii.

Situația devine gravă atunci când restanța depășește 60 de zile de la scadență, adică aproximativ 90 de zile de la data afișării listei lunare de plată. Din acel moment, legea permite asociației să inițieze o acțiune în instanță împotriva proprietarului rău-platnic.

Când poți fi dat în judecată de asociația de proprietari

Potrivit legislației în vigoare, președintele asociației — în calitate de reprezentant legal — este cel care poate semna acțiunea în instanță sau poate angaja un avocat în numele asociației. Administratorul nu are, în mod implicit, acest drept. Pentru ca un administrator să poată acționa un proprietar în judecată, este nevoie de un mandat expres din partea adunării generale, de un act adițional la contractul de prestări servicii sau de o decizie de comitet care să îl împuternicească explicit.

Înainte de a ajunge în instanță, legea obligă asociația să transmită o notificare scrisă proprietarului, în care să fie menționate suma datorată, penalitățile aplicabile și consecințele neplății. Dacă proprietarul nu oferă o justificare întemeiată — pierderea locului de muncă, venituri reduse sau o altă imposibilitate obiectivă de plată — președintele asociației poate înainta dosarul către instanță.

Un avantaj procedural important pentru asociații este faptul că aceste procese sunt scutite de taxa de timbru, ceea ce face demersul juridic rapid și puțin costisitor comparativ cu alte tipuri de litigii civile.

Citește și Ce trebuie să știm despre contestația la executare silită

Ce se întâmplă dacă ajungi în instanță

Odată primită citația, proprietarul are două variante: să își pregătească apărarea, aducând dovezi ale plăților efectuate sau semnalând eventuale erori de calcul, ori să încerce o înțelegere amiabilă cu asociația înainte de pronunțarea hotărârii. Achitarea integrală a datoriei sau acceptarea unei eșalonări — chiar și în timpul procesului — poate opri procedura înainte de executarea silită.

Dacă nu se ajunge la niciun acord, hotărârea judecătorească devine titlu executoriu, iar dosarul ajunge la executorul judecătoresc. Acesta poate dispune poprirea conturilor bancare, valorificarea unor bunuri mobile sau, în situațiile extreme, scoaterea apartamentului la vânzare silită. Legea 196/2018 conferă, de altfel, asociației de proprietari un drept de ipotecă legală asupra locuinței și un privilegiu asupra bunurilor mobile din interior, exact pentru astfel de cazuri — ipoteca putând fi înscrisă în Cartea Funciară pe baza extraselor din listele de plată.

Cum eviți să ajungi în instanță

Specialiștii recomandă ca, la primele semne de dificultate financiară, proprietarul să ia legătura direct cu administratorul sau președintele asociației. Majoritatea asociațiilor acceptă eșalonarea datoriei în mai multe tranșe lunare, o soluție care permite achitarea concomitentă a întreținerii curente și a restanțelor acumulate, fără a mai risca penalități suplimentare sau un proces costisitor pentru ambele părți.

Citește și Telefonul tău poate fi „urmărit” chiar dacă îl schimbi: ce a descoperit un cercetător în securitate cibernetică